La vivienda de obra nueva es ya un 44% más cara que la de segunda mano y su precio está un 10% por encima del de la burbuja

Son datos que se extraen del informe Vivienda de obra nueva de 2025 elaborado por Tinsa, que cifra un aumento del 7,6% del precio de venta de vivienda nueva el año pasado, frente al 4% que creció la de segunda mano. De hecho, la brecha de tasación entre una y otra es cada vez mayor y las casas a estrenar son de media ya un 44% más caras que las que cambian de propietario.

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Es una diferencia que puede llegar a ser del doble a la media española dependiendo del municipio. Según el mismo documento, el precio de la obra nueva se encuentra entre un 59 % y un 13 % por encima del precio de la vivienda de segunda mano en el caso de las capitales de provincia y entre un 89 % y un 4 % en el caso de las localidades secundarias relevantes que se han analizado. «Además, los precios de la obra nueva en los municipios secundarios relevantes de la costa e islas tienden a ser superiores a los de la obra nueva en su respectiva capital, reflejando el mayor valor del segmento vacacional en esas ubicaciones», resume Tinsa.

En cuanto a la distancia respecto a los valores máximos alcanzados durante la burbuja de 2007, estos son ya superados nominalmente en los municipios de Málaga (3.428 euros m2 +38% desde máximos), Benidorm (3.599 euros, +42%) y Marbella (4.130 euros, +38%), mientras que Santa Cruz de Tenerife (2.330 euros, +33%) ya iguala a su máximo registro alcanzado durante la época de la burbuja inmobiliaria. Aún así, los precios de obra nueva más elevados se encuentran en las capitales de Barcelona (4.968 euros, +5%), San Sebastián (4.918 euros, -5%), Madrid (+4.688 euros, +15%), Bilbao (3.601 euros, -8%) y Palma (3.562, +24%).

Con todo, Tinsa aclara que descontando el efecto de la inflación, la obra nueva en España se ha revalorizado un 35 % desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008, pero se mantiene 21 % por debajo de los máximos de la burbuja de 2007.

Ocurre a pesar del repunte que ha tenido en el último año la construcción de vivienda nueva, pero que es todavía lejan al aumento que existe de la demanda, como explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. «Existe una fuerte concentración de proyectos constructivos en municipios secundarios próximos a los tradicionales polos de empleo o focos turísticos, en donde el agotamiento de suelo disponible limita el crecimiento», señala la experta.

El informe también destaca que la pérdida de poder adquisitivo durante el episodio inflacionista posterior a la pandemia ha agravado el acceso a la vivienda para los salarios medios, especialmente en las zonas de concentración de demanda (polos de empleo y los focos de actividad turística) para la vivienda de segunda mano y más aún a la de obra nueva por su mayor valor.

«En consecuencia, numerosos municipios, especialmente de costa, han orientado su producto de obra nueva hacia el turismo, ya sea internacional o proveniente de otras provincias», relata Arias, quien añade que también han adquirido peso en algunas ubicaciones las compraventas efectuadas por parte de entidades jurídicas, «con un pulmón financiero superior al del comprador individual».

Con ello, la ratio de esfuerzo teórico de compra (porcentaje de la renta disponible que hay que destinar a pagar el primer año de una hipoteca) se sitúa en el 49 % para el producto de obra nueva, frente al 36% general, incluyendo la segunda mano. En comunidades autónomas como Cataluña, (50%), Madrid (52%), Extremadura (52%), Andalucía (58%) y Baleares (68%), el esfuerzo supera el 50% de media en términos generales.