El Banco de España señala las «carencias» del índice que limita el alquiler y llama al Gobierno a tomar medidas en favor de la oferta

El Banco de España ampara la creación del Sistema estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda como fuente estadística, pero asegura que dispone aún de limitaciones metodológicas que afectan al alcance temporal de la información, al tratamiento de los efectos de composición en la tipología de la vivienda arrendada, así como limitaciones en la cobertura geográfica y a la tipología de arrendatario o al análisis de los flujos de viviendas arrendadas. El informe firmado por Dmitry Khametshin, David López Rodríguez y Luis Pérez García subraya en este sentido que el retraso en la disponibilidad de la información tributaria de dos años de la que se nutre el índice no permite realizar un análisis «contemporáneo» sobre la evolución más reciente del mercado del alquiler. «Con respecto a los efectos composición, el cómputo de precios medios proporciona descriptivos sobre el 'stock' de vivienda en alquiler, pero no tiene en consideración el efecto en dichos precios de la heterogeneidad de las viviendas arrendadas».

Noticia Relacionada

Escrivá no cree que topar el alquiler en zonas tensionadas impacte positivamente en el precio

ABC

Anima al Gobierno a que el plan estructural fiscal se oriente «a medio plazo» y no estar tanto «en el corto plazo y el presupuesto de mañana»

En este sentido, el BdE cree que no se está teniendo en cuenta que las características de estas viviendas cambian a lo largo del tiempo y en el espacio, «modificando la muestra sobre la que se computan los precios medios». Por ello, apuntan a que los factores calculados «no pueden considerarse índices de precios». La entidad que lidera el exministro Escrivá también señala el hecho de que esta base de datos bebe de microdatos de 2,5 millones de inmuebles correspondientes a pequeños propietarios, pero no tiene en cuenta los inmuebles que son propiedad de personas jurídicas ni de las viviendas situadas en los territorios forales.

Sobre el índice de precios que actualmente solo afecta a los nuevos contratos de alquiler en Cataluña, los autores señalan que el cálculo de los distintos indicadores se realiza sobre el 'stock' de la vivienda arrendada, sin poder diferenciar para todos los años de la muestra la variación de los precios de los nuevos contratos de alquiler. «Este hecho es particularmente relevante ya que distintas regulaciones limitan las actualizaciones periódicas de las rentas del alquiler y buena parte de la dinámica de los precios de mercado se produce en los flujos de los nuevos contratos de arrendamiento», apunta el texto.

El documento que analiza el mercado del alquiler de vivienda residencial, y que se pública tres días después de las movilizaciones de los jóvenes para pedir precios más bajos para los arrendamientos, apunta a las consecuencias que la persistencia de la falta de oferta y los altos precios del alquiler pueden tener sobre la economía española, en un contexto en el que nuestro país ha sumado 3,3 millones de inquilinos desde 2007 por las dificultades de acceso a la compra de casas (en 2023 vivían en arrendamiento alrededor de nueve millones de personas en España). «Estas elevadas cuantías suponen que para una significativa proporción de los hogares con reducidos ingresos el consumo se encuentra restringido por el gasto en vivienda», atiza el documento.

En perspectiva continental, según el BdE, la expansión reciente del mercado del alquiler en España ha sido de más del doble que la del conjunto de las economías europeas, porque mientras el número de personas que viven en alquiler en España ha crecido en la última década un 3,5%, en la UE lo ha hecho un 1,5%.

También estamos lejos de ellos en cuanto al esfuerzo destinado por los inquilinos para pagar el alquiler. Según el supervisor, en España casi el 40% de los hogares en alquiler debe realizar un sobreesfuerzo (destinan más del 40% de los ingresos al pago de la renta) frente a proporciones situadas en torno al 17,5% en Francia y Alemania, el 28% en Italia y el 27% promedio en las economías de los veintisiete. La entidad que lidera Escrivá también recuerda que en el período 2015-2023, alrededor de un 45% de la población española que residía en viviendas de alquiler a precio de mercado se encontraba en riesgo de pobreza o de exclusión social, la tasa más alta de todos los países de la UE.

El Banco de España dice en su capítulo de conclusiones que estos «significativos» esfuerzos dificultan la emancipación de los jóvenes y su capacidad de «acumulación de capital humano», disminuyen la movilidad geográfica de los trabajadores, y dan lugar a situaciones tanto de sobresfuerzo y consumo restringido como de pobreza y exclusión social entre los hogares con menores ingresos, lo que justificaría una intervención pública como la que ha hecho el Gobierno en los últimos tiempos.

Sin embargo, el documento hace referencia a una publicación anterior del Banco de España, donde se pone en duda las políticas implementadas por el Ejecutivo de Pedro Sánchez como la del control de los alquileres. «En un contexto de oferta rígida, el diseño de las políticas públicas debiera evitar que algunas iniciativas, cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada para la protección de la demanda en el corto plazo, acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento del mercado del alquiler a medio y largo plazo», dice el supervisor.

Como posible solución, el nuevo análisis de vivienda pide que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las autonomías con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta, ya sea mediante la construcción de vivienda destinada al alquiler asequible como con incentivos a propietarios para que saquen más inmuebles al mercado.

Aunque no solo pide actuar en esta materia para atajar la crisis habitacional. La publicación también pide poner el foco en la priorización de los colectivos más vulnerables con políticas que pongan en consideración otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como los relativos al funcionamiento del mercado de trabajo, al dinamismo de la productividad de la economía y a las políticas tributarias y de transporte.