El precio de la vivienda sube un 3,5% en un año y provoca la primera caída de ventas desde la pandemia
Las compras se desploman un 9,8% de media y casi un 11% en las casas de nueva promoción
El 15% de las adquisiciones ya corresponde a compradores extranjeros y uno de cada diez accede a viviendas de más de 500.000 euros
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El mercado inmobiliario suele dar una buena pista de los designios del avance de la economía de una forma anticipada. Y parece que según los principales resultados del pasado ejercicio, cuando la desaceleración se acrecentó en la segunda mitad de año, este dintel de la economía comienza a erosionarse al tiempo que el enfriamiento también decelera los niveles de crecimiento y de creación de empleo. Sin embargo, en este ámbito concreto, no sólo aplica el avance de la actividad sino que aspectos como el encarecimiento de la financiación, la subida del euríbor y la liquidación de una buena base de ahorros en los años posteriores a la pandemia suponen obstáculos para la dinamización de la compraventa de vivienda.
Según las cifras de resultados de final de 2023 publicadas por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, en el pasado ejercicio se produjo una nueva escalada del precio de la vivienda, que ya se veía produciendo en los últimos años, pero en este caso concreto estuvo además acompañada por un importante ajuste del nivel de compraventas, que llegó a ceder casi un 10% respecto año precedente. Se trata, no obstante, de la primera caída del volumen total de operaciones en el conjunto de un año desde 2020, año altamente afectado por el estallido de la crisis sanitaria.
El número de compraventas de vivienda registradas en 2023 ha experimentado un cambio de tendencia, tal y como arroja el estudio presentado este miércoles por los Registradores dando lugar a un descenso del 9,8% con respecto al año precedente, alcanzando las 583.042 inscripciones. La vivienda usada, con 474.658 compraventas, descendió el 10,7% anual, mientras que la vivienda nueva, con 108.384 operaciones, experimentó una caída inferior, del 5,5%.
La caída de transacciones viene apuntalada, no en vano, por una nueva escalada de precios en los últimos doce meses. Concretamente, el precio medio de vivienda ha registrado un incremento anual del 1%, alcanzando un importe medio de 1.963 euros/m², nivel máximo desde 2008. En vivienda nueva el crecimiento ha sido del 3,5%, con 2.161 euros/m², y en vivienda usada del 0,2%, situándose con un precio medio de 1.917 euros/m².
El precio medio por vivienda comprada, en cambio, ha descendido ligeramente, el 1,1% anual en 2023, rompiendo la tendencia alcista iniciada en 2014, situándose la media nacional en 185.980 euros por vivienda. Las diferencias territoriales son notables, tanto en precio por metro cuadrado como en superficie media transmitida. Destacan Baleares y Madrid, por encima de los 300.000 euros por operación, que contrastan enormemente con los precios de Castilla la Mancha y Extremadura, por debajo de los 100.000 euros.
Contagio a las hipotecas
Esta tendencia también se traslada de forma directa al mercado hipotecario. En 2023 se constituyeron 383.738 hipotecas sobre vivienda, lo que supone un descenso del 17,2% sobre el año anterior, después de acumular dos años consecutivos con notables crecimientos (el 14,5% en 2022), aunque este dato se mantiene por encima de los valores registrados en 2019 (361.414 hipotecas). Esta reducción está relacionada con la caída en el número de compraventas y los efectos derivados del incremento de los tipos de interés.
En todas las comunidades autónomas se han registrados descensos anuales, con tasas de dos dígitos en la práctica totalidad. Sobre todo en La Rioja (-36,5%), Cantabria (-21,4%), Galicia (-20,9%) y Aragón (-20,8%).
Destaca el hecho de que el 7,5% de las hipotecas fueron constituidas por extranjeros, porcentaje superior al año anterior (6,6%). En cuanto al volumen total de hipotecas sobre vivienda de extranjeros, se registraron 28.919 operaciones, reduciéndose un 5,2% respecto al año anterior, en línea con las reducciones observadas a nivel nacional, aunque con una caída más moderada. El peso de los extranjeros en las hipotecas concedidas en las comunidades autónomas fue mayor en Baleares (15,9%), Comunidad Valenciana (12,4%), Murcia (12,0%) y Cataluña (11,0%).
La hipoteca media de los extranjeros en 2023 fue de 157.637 euros, con un descenso del 7,8% sobre el año anterior, después de nueve años consecutivos de ascensos. En nacionales, la hipoteca media general, fue de 140.509 euros, con un descenso del 2,0% sobre el año anterior, con lo que se reduce ligeramente el diferencial respecto a extranjeros.
El tipo medio de interés en 2023 ha sido del 3,3% y el plazo medio de contratación fue de 24,5 años, un 0,3% más que el año anterior. La cuota hipotecaria media para vivienda en 2023 fue de 706 euros, frente a los 647 de 2022, mostrando pues un significativo incremento aunque lejos todavía de los máximos de 2008, cuando se alcanzaron los 830 euros. El porcentaje medio de dicha cuota sobre el salario fue del 32,2%. Por CC.AA. destacó la situación de Baleares (54,0%), seguida de Madrid (39,0%), Canarias (34,1%) y Cataluña (33,3%).
Compras por parte de extranjeros
Las compraventas de vivienda por extranjeros han seguido registrando un comportamiento excelente durante el año 2023, acumulando dos años consecutivos con intensos crecimientos, después de cinco años de caídas, aunque en los últimos diez años su peso se mantiene por encima del 10%. Mientras que a nivel nacional, se ha producido el descenso en compraventas de vivienda antes citado, este comportamiento más positivo en la tasa de extranjeros ha provocado, en términos relativos, un dato más favorable. Han supuesto el 15% del total de las compras de vivienda (13,8% de 2022), alcanzado cerca de 88.000 operaciones. Esta situación, muestra la fortaleza actual de la demanda extranjera en el contexto inmobiliario.
Las comunidades autónomas con mayores pesos de compra por extranjeros coinciden nuevamente con las de gran actividad turística, encabezada por Baleares, con el 31,7%, seguida de la Comunidad Valenciana (29,3%), Canarias (28,5%), y Murcia (23,8%).
El 9,7% del total de compras de vivienda realizadas por extranjeros presentaron un importe igual o superior a los 500.000 euros (10,1% en 2022). El 50,4% de estas compras correspondieron a nacionalidades no comunitarias, frente al 42,3% de 2022.
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