La limitación del alquiler quiebra el mercado en Barcelona: precios contenidos pero sin pisos en oferta

Las colas para ver el piso de Gràcia no son pues una anécdota, y la perspectiva es que la situación no mejore, según coinciden los expertos del sector consultados por ABC, en su mayoría muy críticos con los efectos de la entrada en vigor de la limitación de alquileres que permite la nueva ley de Vivienda, y que las comunidades autónomas pueden aplicar o no. Es el caso de Cataluña, donde esta semana se han conocido los datos correspondientes al tercer trimestre, es decir, ya con medio año completo de aplicación de topes en aquellas zonas consideradas 'tensionadas'. El balance es claro: levísima contención de precios, reducción de la oferta.

Un dato ha disparado las alarmas: durante el tercer trimestre, y por primera vez en la serie histórica exceptuando el periodo de la Covid-19, en la ciudad de Barcelona se han cancelado más contratos de los que se han firmado, lo cual deja un saldo negativo de 58. Se firmaron en total 7.484 contratos, un 16,23% menos que en el mismo periodo del pasado año. Se consolida pues la tendencia negativa del segundo trimestre, un retroceso que desde la Generalitat se soslaya, poniendo en cambio el acento en que el precio medio del alquiler en la capital, 1.133 euros, es un 3,24% más barato que en 2023. En relación al segundo trimestre, los precios subieron un 0,14%. En el conjunto de Cataluña, sumando todas las zonas declaradas «tensionadas» –donde vive el 90% de la población catalana–, el descenso interanual es del 0,9% frente al aumento del 6,1% en las zonas libres.

Para Òscar Gorgues, gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, la lectura es clara. «Con la ley se pretendía generar más oferta y tenemos todo lo contrario. Las cifras dan la razón a quienes decíamos que habría contracción de la oferta», explica a ABC. Convencido de que la espiral negativa no parará, pone también el acento en una realidad que los defensores de la limitación de precios ignoran de manera deliberada: «Cuando hay menos oferta los únicos que ganan son los inquilinos más solventes, los que más garantías ofrecen. El objetivo de ayudar a los más desfavorecidos no se produce, al contrario».

Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com, detecta también una acelerada contracción de la oferta, de cerca del 40% en los dos últimos años, una reducción que desde el sector se cree que fue propiciada en parte por el anterior periodo en el que en Cataluña se toparon precios, entre septiembre de 2020 y marzo de 2022, cuando la medida fue tumbada por el Tribunal Constitucional.

La reducción del número de ofertas se explica por varios motivos, se apunta en el sector. Uno de ellos es la menor rotación, propiciada por la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019, que alargó la temporalidad de los contratos de tres a cinco o siete años, lo que, sumado a las menores expectativas de poder encontrar un piso de alquiler mejor, «hace que los inquilinos apuren hasta el final», explican desde la Cámara de Propiedad. «En 2019 los inquilinos pasaban 2,3 años de media en una vivienda. Ahora, debido a la escasa oferta, el promedio ha aumentado a 4,6 años», añade a ABC Ramón Riera, presidente mundial de Fiabci (Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias).

Pero lo que realmente explica la caída de la oferta es el retraimiento de los propietarios, que ya no ponen sus viviendas en alquiler «debido al límite de precios impuesto por la ley de la vivienda», insiste Riera, a lo que Òscar Gorgues añade la retirada de los «inversores dispuestos a comprar vivienda para ponerla en el mercado de alquiler». «Las condiciones son desfavorables y tienen mercados alternativos como el de Madrid o la Comunidad Valenciana», explica, dibujando un panorama que se suma al de los propietarios, grandes o pequeños, que al acabar contratos deciden poner el piso en venta o buscar alternativas más rentables, como el del alquiler temporal, también pendiente de regulación en el Congreso. Esta semana, precisamente, el Ayuntamiento de Barcelona anunciaba cambios urbanísticos para evitar que estos se conviertan en un coladero para evitar los precios topados, si bien en última instancia el cambio no se producirá hasta que cambie la LAU.

Iñaki Unsain, 'personal shopper' inmobiliario y director general de ACV Gestión, apunta para este diario que la degradación del mercado de alquiler en Barcelona «es el resultado directo de políticas regulatorias mal diseñadas». «Se ha generado un desequilibrio grave: mientras los residentes locales tienen menos opciones, el número de pisos para alquiler temporal en distritos como Ciutat Vella, Eixample o Gràcia se ha disparado. Es por ello que si no se revisa esta normativa seguiremos viendo un colapso en el mercado de alquiler habitual y un aumento de las desigualdades en el acceso a vivienda», insiste Unsain.

Frente a este diagnóstico, desde la Generalitat se insiste en defender las bondades de una regulación que, sí, ha contenido las rentas, pero con el reverso, tras nueve meses de aplicación de la medida, de una caída de la oferta notable. Las colas para visitar el piso-unicornio del barrio de Gràcia son el mejor ejemplo.